La location en meublé constitue une activité commerciale. Les revenus qu'elle procure sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers.
Les avantages fiscaux
Les avantages fiscaux sont différents selon que l'on est LMP ou LMNP. Pour être LMP, il faut être inscrit au RCS et tirer de l'activité un montant de recettes annuelles supérieur à 23 000 € ou présentant plus de 50 % de son revenu global. Le déficit constaté au cours d'un exercice est imputable dans la limite sur le revenu global et le déficit provenant de l'amortissement du bien est reportable sur les revenus de même nature perçus au cours des années suivantes. En cas de locations avec services (accueil, déjeuner, nettoyage et linge), il y aura récupération de la T.V.A. Quant au LMNP, il n'est inscrit au RCS mais il bénéficie de tous les avantageshormis la déduction du déficit d'exploitation sur le revenu global.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel est accordé aux personnes physiques ou aux sociétés de personnes (EURL, SARL de famille ou SNC) soumises à l'impôt sur le revenu, inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés, exerçant de manière habituelle la location de locaux d'habitation meublés, et réalisant plus de 23.000 euros TTC de recettes annuelles en location en meublé (ou retirant de cette activité au moins 50,~7c de leur revenu global : article 151 septies du CGI).
Le régime fiscal lié au statut LMP
Le statut de loueur en meublé professionnel confère à l'investisseur de nombreux avantages d'ordre fiscal - l'activité de loueur en meublé professionnel relève de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (article 34 du CGI). A ce titre, toutes les charges sont intégralement déductibles. qu'elles soient liées à l'investissement, c'est à dire les frais d'établissement et les frais d'acquisition. ou à l'activité : les charges d'emprunt (dont frais de dossier, intérêts, frais d'hypothèque, etc... ). les taxes, les dépenses d'entretien, les charges de copropriété, les frais comptables et juridiques, etc... ;
- la particularité du statut LMP est qu'il permet à l'investisseur d'imputer l'intégralité des déficits résultants de ces charges déductibles sur son revenu global (article 156-1 4° du CGI) ;
- les règles comptables permettent également d'amortir le bien selon le mode linéaire sur une période de 20 ans et le mobilier sur une période de 7 ans. Selon l'article 39 C du CGI, les amortissements comptables sont déductibles à concurrence de la différence entre les loyers et les charges locatives ; pour le solde, ils sont reportables indéfiniment et déductibles des résultats futurs ;
- Au terme de 5 ans à compter de la date d'acquisition, la plus-value de cession du bien est totalement exonérée d'impôt, dans la mesure où les recettes ne dépassent pas 250 000 euros TTC l'année de la vente et la précédente (article 151 septies du CGI).
- Les biens bénéficiant du régime LMP n'entrent pas dans l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si l'investisseur retire de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (n'entrent pas dans la définition des revenus professionnels les pensions et les retraites, les revenus fonciers et les revenus de placements financiers). Selon la réponse ZOCCHETTO publiée au JO le 24 octobre 2002, cette disposition ne s'applique pas dans le cadre d'un investissement au travers d'une SARL de famille pour les associés non gérants ou gérants non actifs.
